遠洋地產發債12億美元 毛利率連續三年下滑
盡管已然沉寂多年，但遠洋地產控股有限公司 卻似乎並不甘於平凡，在翻過所謂"三座大山(穩定股權結構、發展投資物業、全國區域佈局)"之後，遠洋地產正式開啟瞭自己的擴張之路。
今年以來，從"瘋狂掠地"、12億美元的海外發債，收購公司再到拓展商業地產、試水房地產金融與養老地產，謀求高周轉，遠洋地產無一不用自己的方式向外界展露著自己的"野心"。
今年上半年，遠洋地產實現營業額178.4億元，同比飆升96%，但逆市之下，遠洋地產"欠佳"的毛利率成瞭其不得不面對的"軟肋"。數據顯示，上半年，遠洋地產的毛利率20%，連續第三年下滑，遠低於行業31%的平均水平。
顯然，遠洋地產的擴張之路並不好走。對於遠洋地產來講，除瞭積極地調整發展戰略以外，去庫存也成瞭其面臨的頭等大事。但是，8個月過後，遠洋地產的協議銷售額僅完成銷售目標的43.5%，在剩下的時間裡，遠洋地產要完成餘下目標實屬渺茫。時代周報記者曾試圖聯系遠洋地產，截至發稿前尚未得到回復。
商業地產步入收獲期
隨著2010年國資委要求非地產央企退出房地產業務，遠洋地產和中遠集團長達17年的"愛情長跑"宣佈走到瞭盡頭，而"接棒"的正是中國人壽和南豐控股。至此，褪下瞭"央企"光環的遠洋地產，也拉開瞭其長達數年的股權爭奪的序幕。
"去央企化後，資金、資本成瞭制約遠洋地產發展的瓶頸"，遠洋地產董事局主席兼行政總裁李明曾表示。據資料顯示，截至2011年底，遠洋地產尚有高達140億元的短期貸款和50億元的土地款需支付，而2009年至2011年，遠洋地產的經營現金流卻一直是負數。
為滿足資金需求，除瞭加速銷售，出售資產以外，融資也就成瞭遠洋地產維持運營的一根"救命稻草"，但高昂的融資成本卻也讓遠洋地產叫苦不迭。
據資料，截至2012年底，遠洋地產的總利息開支高達29.46億人民幣，而借貸總額為323.93億元，到2013年底，這個數字又分別達到瞭25.85億元和352.95億元。
中國人壽、南豐控股通過融資均先後入主遠洋，"大當傢"之位數次易主，這種變化一度讓遠洋的股權結構難以穩定，造成管理的混亂。事實上，"外人"增持股份來撼動自己的領導地位，雖然並不是李明所願意看到的，但為瞭緩解不堪重負的財務，遠洋地產也無可奈何。去年11月，遠洋地產再次融資近50億元人民幣，至此中國人壽持股增至29.04%；股東南豐集團持股增至20.98%。隨著兩者的增持，遠洋地產股權結構才趨於穩定。
區域佈局上，"在2011年，遠洋地產270億元的銷售收入來自9個城市，而到2012年則來自17個城市。"李明表示，截至今年上半年，遠洋地產的區域調整工作已經全部完成，為瞭提高效率，其內部還實行瞭從原來的"總部-事業部-城市公司"，到如今"總部-城市公司"的管理變革。
商業物業上，"經過四五年的培育，商業地產已經到瞭逐漸成熟和收獲的階段，目前遠洋商業地產持有規模在100萬平方米左右，今年租金應該可以超過10億元，上半年是5億多元。"遠洋地產內部人士表示。目前遠洋商業持有面積95%集中在北京，以寫字樓為主。未來每年還會有超過30萬平方米的商業地產投入運營。
日前，遠洋地產還耗資近40億元連奪四塊地，加碼商業地產。
隨著遠洋地產的變革，其中報也交出瞭一個可觀的答卷。據資料，遠洋地產2014年上半年營業額達到178.4億元，同比增長96%；凈利潤為22.39億元，同比增長58%。而現金流上也有很大改觀，據資料顯示，截至2014年6月30日，遠洋地產現金資源共計167.91億元。
毛利率連續三年下滑
在翻過瞭所謂"三座大山"之後的遠洋地產，顯得鬥志昂揚。
今年年初後的短短數天，遠洋地產便分別搶下北京房山、昌平和門頭溝三塊地，耗資73億元人民幣。
時至8月，遠洋地產再次出手奪下位於北京通州區的四塊地，總價約為39.39億元。粗略統計，遠洋地產今年拿地總額已超112億元。而據透露，遠洋地產今年的拿地預算是150億元。據時代周報記者統計，截至2014年6月30日，遠洋地產的土地儲備為2232.4萬平方米。
"雖然略有激進，但是也算是戰略性補倉。"睿信致誠管理咨詢總經理郝炬告訴時代周報記者。在募資上，遠洋地產在今年7月成功發行瞭5年期利率4.625%和10年期利率6.000%共計12億美元的美元債券，折合人民幣約74億元，這也是今年以來中國地產行業美元債發行的最大規模。
"發債並不是為瞭去拿地，而是希望借這次評級的契機，逐漸調整目前公司的債務結構。"遠洋地產內部人士透露，遠洋計劃在未來逐漸降低境內融資所占的比重，並提高成本較低的境外融資占總債務的比例。
"遠洋地產去年底的內債外債比例大概是8:2，我們希望通過幾年的調整，慢慢將這一比例平衡到6:4，短期負債從目前比重的1/3降到1/4以下。"
遠洋地產擴張的"雄心"顯然並不止於此。
9月15日，遠洋地產宣佈其全資附屬公司北京遠東新地置業有限公司(以下簡稱"遠東新地")收購中山市大信彩虹傢園房地產開發有限公司(以下簡稱"中山大信")51%的股權，中山大信將成為遠洋地產的非全資附屬公司。此前6月，遠東新地收購瞭中山市遠見房地產開發有限公司20%股權，兩個公司共耗資2.82億元。
在遠洋地產迅猛擴張的背後，雖然業績飆升，但其降至"冰點"的毛利率卻也成瞭其不得不正視的問題。據資料顯示，遠洋地產2014年上半年的毛利率為20%，相比於去年同期的24%，又再次下降瞭4個百分點，這已經是其毛利率第三年連續下滑瞭。
中投顧問項目總監朱文嘉告訴時代周報記者，在如今樓市行情不好的情況下，房價難以提升，企業毛利率自然不看好。遠洋地產的解釋是，現在毛利率已經觸底，今年毛利率將有所提高。對於遠洋地產來講，其所深耕養老地產和商業地產大都還處於一個孵育期，短期之內很難見到利潤回報或者快速回款，而住宅方面地價成本正不斷地提升，而房價短期之內難有回升，雖然遠洋地產實行高周轉模式，但成效與否，還是要靠其成本控制和產品結構的調整。
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毛利率欠佳的同時，今年的遠洋地產也面臨著巨大的去存貨壓力。
據資料，遠洋地產2014年上半年協議銷售額132.3億元，同比驟減26%。截至8月底，遠洋地產協議銷售額174億元，相比於其400億元的銷售目標，僅完成43.5%。對於遠洋地產來講，若想用僅剩的4個月完成今年大半的銷售目標，壓力可想而知。
郝炬表示，之前，遠洋地產的周轉速度相對比較慢，另外今年上半年樓市比較低迷，信貸緊縮，購房者觀望情緒濃重，業績不佳是很正常的事情。
下半年，北京市場依舊是遠洋地產的主力軍，"遠洋地產在北京區域全年的銷售目標為120億元。"據瞭解，除瞭遠洋天著，新天地、萬和四季以及悅山蝶墅同樣於9月有新盤推出。例如，遠洋萬和四季、悅山蝶墅等項目均是低於周邊價格入市。以悅山蝶墅為例，該項目共有5棟樓，總計100套房源。
然而，8月，作為全國樓市風向標的北京樓市2014年以來庫存量持續上升，去化時間17.33個月。郝炬說，今年上半年，眾多房企的銷售目標完成度都不好，為瞭沖業績，房企之間預計還有一場"血戰"。
"因而，要在剩下不到3個月時間裡，完成200億元以上的銷售業績，對遠洋地產來講還是有很大的壓力。"中投顧問項目總監朱文嘉認為。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-16/10352947641.shtml
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