出逃20%個稅新政的購房者
新浪樂居深度報道記者 董文艷 邱瑟/文
"你要是自己住，我們真不建議你買。"4月10日，北京珠江悅公館的一位銷售員說。但是，三天之後，這一位於北京通州區六環內側的住宅項目以15500元的意向價蓄客、最終成交均價高達16500元，近325套房源當日幾近售罄，成為4月北京樓市的第一個旺銷新盤標桿。樂居一線報道匯總》》
這份成績單出爐，距離新國五條的北京版細則正式實施，未足半月。在市場令人難忘的需求面前，那個銷售員的故作姿態頗具諷刺，對於新政，更是一個來自市場真實的反擊。數據顯示，開發商僅僅蓄客不足一月，325套房源卻吸引瞭超過1200個排號。
在其預售之前，房地產媒體圈已在普遍討論這個"響亮的巴掌"項目，不少人開始討論，是不是該找關系抄底一套。"低價讓這個項目很有誘惑力。"業內的資深觀察者袁一泓說。他曾經的一篇新政房產稅建議稿，被當做後續調控細則廣為傳播。由於受20%的個稅政策擠壓，一些購買人群從二手房轉向新房市場。袁認為，這可能導致整體房價上揚，最終淪為政策的負面效應。
沒有任何官方與第三方機構的權威數據可以描繪京版細則執行後，在20%的個稅擠壓下，到底有多少人從二手房市場轉移至新房市場。但是，轉移出來的每一個需求都是真實的需求，本已飽受庫存降低之苦的新房市場，此刻又一次站在瞭政策單方面制造出來預期恐慌之地。
從二手房市場出逃的人們，會成為新房房價最新的推動因素麼？在政府管制工具更齊全、意圖傳導更迅速的新房市場，向上與向下的各種力量博弈，最後的合力會指向何方？
響亮的信號
去往北京通州東北方向，距東六環僅2公裡，便是"京19條"落地後引爆北京新房市場的第一個項目--珠江悅公館。
該"日光盤"由於媒體人士的關註，在很短時間內便成微博談資。開門蓄客不足一月，至4月13日開盤，1200組的排號人數已達可售房源套數3倍以上，成交均價攀至16500元/平方米。在開盤日前四天，新浪樂居記者在項目售樓處看到，看房的人依然絡繹不絕。
"你要是自己住，我們真不建議你買。"不愁業績的銷售員已疲於應對，對喬扮成購房者的樂居記者直言不諱這個項目的不足之處：該項目按商住樓的標準建造，盡管現已轉為純住宅。近325套可售房源分散在2梯13戶的格局之中，房屋開間由非承重墻人為分隔，隻有77平米與104平米兩種戶型，均為北方人不太喜歡的東西朝向，104平米的戶型僅占30套左右。
不利出行的偏僻位置亦是不容忽視的限制性因素。樂居記者看到，周邊配套建設現仍在起步階段，人氣集聚還需時間。項目附近有傢超市，房東是個投資客，幾年前在房價最高點花瞭18000元/平方米買下附近一套住房，到現在都沒賺回本錢。"這裡的地段實在不好。"超市的一位店員說。
"項目品質不算高檔，地理位置有點偏，但隻要價格便宜，剛需客也願意接受。"對於這一項目的大熱，項目合作方新浪樂居北京公司執行總經理陳克逸給出瞭他的旺銷理由。
價格是王道。即使樓盤狀況一般，蜂擁而來的剛需購房者甚至願意在六環附近，去證明政府的房價調控是蒼白的。粗略計算，這裡一套77平米的房子不超過130萬元就可拿下。據銷售人員介紹，現有蓄客中多數為首次置業的剛需。此外，也有一部分隱性投資客。項目現場，許多上瞭年紀的父母正在為自己亟需購房的孩子探聽行情。
事實上，通州的房價漲幅一直較小。在市場低迷時，此處房價的下跌甚至比其它區域更明顯。"從投資角度看，這裡不是特別理想的選擇。現在的熱度跟炒作關系很大。"21世紀不動產分析師張磊說。
對於這一說法，在珠江悅公館，此刻進場的投資客恐怕並不會認同。仍在圖紙上的地鐵6號線2期的建設為項目帶來瞭升值空間，對於購房者而言，這卻是一個近在眼前的入市砝碼。
更大的背景在於，"國五條"北京細則正在對珠江悅公館的購房人群產生心理影響。不同於城區二手房獨大、新房日漸萎縮的格局，在通州，新房與二手房市場並存。這意味著，考慮在通州買房的人，其中一部分極有可能因20%個稅之力而進入新房市場。
時值新政敏感窗口期，珠江悅公館的大熱，假如對調控全局產生蝴蝶效應，並不足奇。在熱鬧的售樓處，毫不擔心銷量的銷售員，對聲稱有自住需求的記者歷數項目不足後，打瞭個呵欠，"你還是去周邊其他項目看看吧"。
話音剛落，新的看房人已經湊上來瞭。
調控新陣地
如果說3月份的北京樓市，二手房成為主角，那麼，4月份的北京樓市，新房將會是房價調控的新陣地。
與二手房市場的定價機制不同，在新房市場，政府祭出瞭他們最為得力的調控殺手鐧：一房一價備案制與預售證窗口指導制。這兩個調控策略行政色彩濃厚，但效果最為直接，共同點是，政府部門可以朝他們需要的房價方向進行前端管理，這意味著，他們接管瞭開發商的定價權。
但是，購房者在行動。據北京市建委的統計數據，今年一季度北京純新商品房成交25818套，創八年來一季度同期成交量新高。進入4月，當一紙20%個稅新政迅速冷卻瞭沸騰的二手房市場後，政府決意在自己最擅長的領域提升調控烈度。
4月10日，北京市住建委主任楊斌強調，政府將不再為定價高於此前成交價和周邊同質商品房價的新盤發放預售許可證，20000元/平方米成為新房限價的紅線。事實上，早在3月下旬，政府就已加碼對新房的行政幹預，暫停瞭北京近20個熱銷項目網簽。北京市住建委網站顯示，自3月起截至4月14日，北京16個獲得預售許可證的住宅項目中，有7個顯示有成交記錄。其中6個項目成交均價都在2萬元以下。細則落地至今，北京隻有3個新取得許可證的項目。早已獲預售證的珠江悅公館並不在其列。
"預售證之戰"升級背後，最直接的後果是，供求關系進一步緊張。據21世紀不動產預計，今年北京新盤供應量約50餘個，對比去年超過90的推盤量，數量將大幅減少。而截至3月底，北京住宅庫存較之2月也下降瞭8.4%，創2010年1月以來的最低水平。
房貸宜蘭宜蘭房貸
與此同時，一部分購房者正從二手房市場轉化而來。"受20%個稅政策擠壓，一些首次置業人群正在流向新房市場。"鏈傢地產數據研究院分析員常清說。
"用這種行政手段強行控制價格是很愚蠢的做法，房價怎麼可能降的下來？"高策地產服務機構董事長陶紅兵說。在高土地成本的基礎上，一部分開發商為保證價格不變會選擇降低產品品質，另一部分則減少供應，放慢銷售節奏。"扭曲的市場價甚至會帶來尋租行為，加劇購房熱潮。"
供小於求的矛盾中，政府價格管制的重拳似乎隻能在短時間內起效。亞豪機構市場總監郭毅認為，新房市場成交量在未來3到6個月會比較穩定，"但房價上漲的勢頭隻能被延遲，很難被抑制。"
一個異常明顯、卻經常被調控主事者忽略的邏輯是，當政府重建其在新房市場上的價格影響力後，20000元/平方米的新房限價令也讓北京的購房者更加趨之若鶩。"這是一個博弈的過程，房價仍存上漲的預期。"世聯北京公司執行董事副總劉春巖說。不過，鑒於北京新盤正在向周邊區域蔓延，21世紀不動產張磊認為，未來一段時間內，新房交易量和成交價都會因此保持穩定。
盡管如此，這個4月，在京城樓市人滿為患的開盤現場，面對新一輪調控高壓，購買熱情的高漲仍在發酵。
"現在買得起就趕緊買瞭吧，北京的房價還能降到哪兒去？"一位購房者說。他的調控觀又代表瞭多少人？
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-15/11362070888.shtml
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