二套房貸 最低首付 商貸40% 公積金30%
??轉賣個人住房營業稅免征期限5年變2年
??昨日傍晚，央行、住建部、銀監會等多部委聯合下發通知，調整個人住房貸款政策，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%；擁有一套住房並已結清貸款的傢庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。
??此外，財政部、國傢稅務總局也發佈消息，從3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，個人轉賣普通住房免征營業稅期限由目前的購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。
??受相關消息影響，昨日午後，地產股全線飆升，房地產板塊整體漲停超過5%。
??二套房個貸首付調低
??購房者首付壓力大減
??商業貸款：最低首付四成
??調整後，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
??公積金：首套最低首付兩成
??調整後，繳存職工傢庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工傢庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
??目前，在有房有貸的情況下，二套房商業貸款首付比例為最少六成，而在包括廣州在內的一線城市，這一比例更是高達七成。而對於廣州公積金貸款而言，二套房首付比例也達到最少六成。
??而央行、住建部、銀監會聯合發出的調整個人住房貸款政策公佈後，個人購買二套房的商業貸款、公積金貸款首付比例分別降低瞭三到四成，購房者的首付壓力大大減輕。
??通知指出，調整的目的是進一步完善個人住房信貸政策，支持居民自主和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，繼續做好住房金融服務工作，滿足居民傢庭改善性住房需求。
??樓市預測：
??首付降低或激活30%換房客
??此前，在央行降息、公積金政策放松等一系列政策利好的推動下，樓市成交量已經出現明顯回升。根據網易數據中心統計顯示，上周（3.23~3.29）廣州全市新建商品房住宅網簽1495套，和上一周（3.16-3.22）1245套相比，環比漲20%；成交均價14740元/㎡，與上上周基本持平。
??而此次央行的二套房貸及營業稅的“組合拳”，大大出乎市場預料。“第四輪樓市調整期將結束，房價正式進入上漲期。”亞太房地產研究院院長謝逸楓表示。
??匯瀚按揭高級市場經理莫靜認為，新政首先會促進成交量的放大，其次會促進二套房貸款比例的增加。現在二套房想要貸款，隻能貸款三成，很多人都直接貸公積金或幹脆不貸。“現在來看，我們公司的二套房貸款業務宗數比例不到10%，如果二套房首付調低，未來預計這一業務的比例能夠增加到三成左右。”
??滿堂紅市場研究部高級經理周峰則表示，現在二手房交易中，二次購房的比例隻有11%左右，“降低二套房首付若能在廣州實現,我預計至少可以激活30%的換房客重新出來看房和換房。”
??144m2以下二手住房
??滿2年可免征營業稅
??新政策：證滿2年可免稅
??2015年3月31日起obu信貸年息借貸增貸轉貸，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
??舊政策：證滿5年方免稅
??我國目前執行的個人住房轉讓營業稅政策自2011年初開始實施，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
??昨日，財政部、國傢稅務總局聯合發佈消息，從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策。兩部門表示，此次調整個人住房轉讓營業稅政策旨在促進房地產市場健康發展。
??對於廣州而言，核定普通住房與非普通住房的標準界限為144平方米。這就意味著，144平方米以下個人住房轉讓都將可享受到2年以上免征營業稅的新政策。
??資料顯示，國傢曾多次調整二手房交易稅。2005年，將此前免征營業稅期限“一年”調整為“兩年”；2009年12月，免征期限由“兩年”調整為“五年”；2011年1月，在免征營業稅期限五年的基礎上，此前二手房銷售總額差額計征改為全額計征。
??樓市預測：
??二手房近半可免稅價格或走高
??“廣州樓市超過一半的庫存量為大於144平方米的戶型，營業稅新政的出臺將加快整個市場的去庫存化。”方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，目前投資資金進入一線城市的樓市受到限購等政策的限制，因此樓市將以真正的剛性需求買傢為主，樓價不會因此出現暴漲。
??滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示，從滿堂紅2014年在廣州市場促成的二房貸台南後壁房貸車貸信貸高雄桃源車貸信貸手住宅買賣交易來看，不足2年的房源占比為50.5%，滿2年但不足5年的比例為11.7%，滿5年房源的比例達到37.8%。實際上，在整個市場中起碼有超過35%的二手住宅是屬於滿2年但不足5年的，因此可以預計，未來一個季度，會有更加多的滿2年不足5年的物業出現在市場上。
??“小業主可能會反價，第二季度的二手房價格會比第一季度升高3%~4%。”周峰預計，二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套，如果限制外地買傢購房的“穗六條”政策相應放松，今年下半年的成交均價會比上半年上升8%~10%。
??樓市“組合拳”釋放穩定市場積極信號
??分析人士指出，多個宏觀調控部門在幾天內密集發文出臺樓市新政策，釋放出促進房地產市場平穩健康發展的積極信號。
??“這一系列穩定房地產市場的政策調整舉措，對於應對目前經濟下行壓力，實現穩增長、惠民生、促改革、調結構將具有積極作用。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。
??2015年開年以來，宏觀經濟下行壓力加大。其中房地產(市場低迷成為經濟增長放緩的原因之一。倪鵬飛說，目前房地產直接需求加上其帶動的間接需求，在市場總需求中占比仍十分高，房地產市場是否平穩健康發展關系著今年宏觀經濟能否穩定，也可為深化改革和結構調整創造條件、爭取時間。同時，長期來看，在城鎮化建設中房地產市場仍有較大發展空間。
??今年全國兩會期間，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。分析認為，本輪組合拳政策傳遞出穩定住房消費，尤其是支持二套合理改善型需求的積極信號。
??中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，“從國際經驗看，個人住房貸款最低首付比例一般在30%左右，此前我國二套房普遍執行60%至70%，標準明顯高於國際水平，現在下調到40%左右，也是市場化的一種表現。”
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/06445988440363478860013.shtml
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